Se bem elaborados, são armas no combate à inadimplência e mau uso das áreas comuns
A convenção (também conhecida como estatuto) e o regimento interno (também chamado de regulamento) são, além de instrumentos obrigatórios (neste caso a convenção ou estatuto), fundamentais no combate à inadimplência e na aplicação das sansões que inibem o mau uso das coisas, sejam elas comuns (as áreas de circulação, de recreação, etc.) ou privativas (os apartamentos, salas – em se tratando de condomínio edilício).
A convenção,desde a existência da Lei 4.591/64 (lei das incorporações imobiliárias) é obrigatória, já que trata-se de incorporação imobiliária e deve ser elaborada pelo incorporador antes de pôr à venda os apartamentos (ou demais unidades imobiliárias), confira:
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos:
[...]
j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
Já o Regimento Interno, tão importante quanto a Convenção, passou, desde 2003, quando o (novo) Código Civil entrou em vigor, a ser parte integrante dela, como assim dispõe a lei:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
[...]
V - o regimento interno
Situados os dois dispositivos no ordenamento jurídico brasileiro ,resta dizer que, na prática, a convenção termina por ser resultado de um “Ctr c” “Ctr v” (ou seja, copiar/colar). A convenção do “condomínio A” é aproveitada para os demais condomínios de todas as letras do alfabeto e demais algarismos numéricos do universo matemático, já que se multiplicam e se multiplicam sem qualquer preocupação de se saber se tais condomínios possuem as mesmas características.
Aí começam os problemas. Já no caso dos regimentos, a “cultura” do copiar colar é menor (porém não muito), mas nem todos os condomínios possuem tal instrumento - o que é tão grave quanto “copiar” de outros edifícios.
No caso da convenção de condomínio, onde a grande maioria delas originadas da versão “criada” pela incorporadora apenas para cumprir o que exige a lei (o seu registro antes de pôr à venda as unidades) o melhor é atualizá-la.
O (novo) Código Civil, por um lado, reduziu a multa máxima aplicada aos que não quitam suas taxas de condomínio de 20% para 2% (ou seja, de punição para incentivo).
O documento também deixou para que os próprios condôminos, caso queiram, sejam autopunidos com pesadas multas de até 500% - além da correção monetária a ser cobrada pro-rata, ou seja, de acordo com os dias de atraso.
Outras penalidades ainda podem ser incorporadas à nova convenção, a exemplo da previsão de envio a cartório de protesto e encaminhamento aos órgãos de defesa do consumidor (SPC/SERASA) dos condôminos inadimplentes, ou até a questão da previsão de impedimento do uso do salão de festas por aqueles que não estejam em dia com as suas obrigações.
Para atualizar a convenção ou simplesmente adequá-la às novas regras, deve-se seguir alguns passos, entre eles, o mais importante, é contar com a assessoria de um advogado com experiência em condomínios.
Depois disso, em conjunto com ele, elaborar um novo texto, compartilhando com os demais condôminos, quais outros pontos na convivência condominial não estão bem definidos no documento atual (a velha convenção). Esse trabalho é importante para que nenhum ponto seja esquecido ou “passado em branco”.
Uma vez definido o texto final e que defina claramente as penalidades, tanto para a inadimplência como para o mau uso das coisas (comuns ou privativas), basta submetê-lo a aprovação da assembleia e, posteriormente, após a coleta da assinatura dos condôminos (2/3 no mínimo), proceder com o seu registro no mesmo cartório onde se encontra a “antiga convenção”.
Como falei no início, desde 2003 o RI é parte integrante da convenção,assim, feito o novo texto dela, o regimento interno deverá estar inserido em suas páginas, atendendo ao que estabelece o Código Civil.
E isso é bom, já que o mesmo trabalho que for feito para elaboração da nova convenção, será o mesmo para criação (ou reforma) do novo regimento.
E neste novo RI, todas aquelas regras que faltavam para um bom funcionamento das áreas comuns e das unidades privativas também podem, e devem, ser inseridas. Itens como: normas para uso do salão de festas ou de jogos, horário para uso da piscina, da sauna, para transporte de móveis, de mudanças, permanência de animais domésticos nas áreas de circulação, entre outras que irão facilitar a vida do condomínio e a administração do síndico, que terá, a partir de então, um instrumento feito “sob medida” para, com toda a segurança jurídica, aplicar as penalidades que os condôminos decidiram aplicar a eles próprios.
Mas lembre-se: Sem uma boa assessoria, esse trabalho não terá um bom resultado, e nem pense em praticar a mesma tática do incorporador, nada de “CTRL C “ CTRL V”.
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Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.
